Mittwoch, 25. November 2020
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willhaben & IMMOunited: Preisschere bei Wohnimmobilien erneut zurückgegangen

Judith Kössner, Head of Immobilien bei willhaben
Judith Kössner, Head of Immobilien bei willhaben

äufer und Verkäufer sind sich vor allem im Burgenland einig
Größte Differenzen bei Wohnungen in Tirol, bei Häusern in Salzburg
Unterschiede zwischen Angebots- und Kaufpreis von Region abhängig

Auch dieses Jahr hat willhaben gemeinsam mit dem Grundbuch-Experten IMMOunited Angebotspreise mit tatsächlichen Kaufpreisen laut Grundbuch verglichen. Dafür wurden mehr als 100.000 Anzeigen aus dem Kalenderjahr 2019 ausgewertet. Das Ergebnis: Die Verkäufer von Häusern und Wohnungen mussten vergangenes Jahr zwar teilweise Abstriche von ihren Preisvorstellungen machen, die Preisschere wird aber nach wie vor stetig kleiner.

„In fast 60 % der untersuchten Bezirke lag die Differenz zwischen den Angebots- und Kaufpreisen von Wohnungen bei maximal 5 %. Bei Einfamilienhäusern ist die Schere gewöhnlich etwas größer, aber auch hier sehen wir einen positiven Trend“, analysiert Judith Kössner, Head of Immobilien bei willhaben. „Mit unseren regelmäßigen Marktanalysen wollen wir eine objektive Basis für die Preisgestaltung von Wohnimmobilien schaffen. Das kann im Endeffekt nicht nur der Branche, sondern auch privaten Interessenten weiterhelfen.“

Roland Schmid, Eigentümer und CEO der IMMOunited GmbH, ergänzt: „Eine fundierte Bewertung von Objekten sowie eine realistische Preisbildung sind nur möglich, wenn alle notwendigen Informationen vorliegen. So können faire Angebote gelegt werden, die für die Verkäufer und Käufer zufriedenstellend sind. Unsere gemeinsamen Untersuchungen und Preisspiegel stärken genau diese Markttransparenz.“

Die Auswertung als interaktive Karte

Unter den folgenden Links sind die Auswertungs-Ergebnisse im Rahmen einer Zusammenarbeit mit der 23 degrees GmbH als interaktive Karten zu finden:

Eigentumswohnungen
https://app.23degrees.io/embed/ok1LZm7tQjD1t4Nz-choro-sourcedata

Einfamilienhäuser
https://app.23degrees.io/embed/Fz95Vgiif7cX0ZTq-choro-immobilien-preisschere-bei


Bundesländer-Werte für Eigentumswohnungen

Auf Bundesländerebene näherten sich Angebots- und Kaufpreise weiter an. Einzige Ausnahme: Vorarlberg (11 %). Hier wurde der Verhandlungsspielraum etwas größer. Der Spitzenreiter war 2019 allerdings Tirol mit etwas mehr als 14 %. Dahinter folgten Salzburg (12 %) und die Steiermark (11 %). Niederösterreich und Wien wiesen einstellige Werte von 6 % bzw. 9 %. auf. Kaum Unterschied gab es hingegen im Burgenland, aber auch in Kärnten und Oberösterreich lag die Differenz bei nur etwas mehr als 3 %. Ein Blick auf die Bezirke der jeweiligen Bundesländer zeigt allerdings: Die Preisschere ist von Region zu Region unterschiedlich groß.

Regionen mit großen Preisdifferenzen bei Wohnungstransaktionen

Mit 14 % wiesen Kirchdorf an der Krems und Dornbirn den größten Unterschied zwischen Angebots- und Kaufpreis auf. Dahinter folgten der Wiener Bezirk Margareten mit 13 % und Kitzbühel mit 11 %. In Melk, Leibnitz, Neubau und Liesing mussten Verkäufer im Schnitt einen Abstrich von 10 % machen.

Regionen mit kleinen Preisdifferenzen bei Wohnungstransaktionen

In allen anderen analysierten Bezirken wurden Differenzen unter der 10 % Marke gemessen. Der Verhandlungsspielraum ist hier somit bereits relativ klein. Besonders nah am Angebotspreis war der tatsächliche Verkaufspreis in Favoriten, Mistelbach, Baden und Klagenfurt Land.

Die Bundehauptstadt Wien im Detail

Auch in den meisten Wiener Gemeindebezirken lag die Preisschere unter 10 %. Nur die bereits genannten Bezirke Margareten, Neubau und Liesing waren die Ausnahme. In Favoriten, Landstraße und Innere Stadt hingegen stimmten Angebots- und Kaufpreis nahezu überein. In den übrigen Bezirken bewegte sich die Differenz zwischen 5 % und 9 %.

Bundesländer-Werte für Einfamilienhäuser

Deutlich größere Unterschiede gab es bei den Einfamilienhäusern. Die Preisschere bewegte sich zwischen knapp 12 % (Burgenland) und rund 23 % (Salzburg). In Tirol und Niederösterreich lag die durchschnittliche Differenz bei ca. 22 %. Die Steiermark, Oberösterreich, Kärnten und Wien zeigten Werte zwischen 17 % und 15 %. Insgesamt gab es aber auch hier regional teils große Unterschiede.

Regionen mit großen Preisdifferenzen bei Haustransaktionen

Die größte Differenz zwischen Angebots- und Kaufpreis gab es in Schwaz mit 34 %. Ähnlich hohe Werte wurden auch in Liesing, Mödling und Hallein gemessen. Überdurchschnittlich hohe Preisabschläge mussten außerdem in Sankt Johann im Pongau und Penzing (beide 29 %) hingenommen werden. Dahinter folgte Villach mit 28 %.

Regionen mit kleinen Preisdifferenzen bei Haustransaktionen

In Horn waren sich die Verkäufer und die Käufer eines Einfamilienhauses wohl eher einig. Hier konnten kaum Preisunterschiede festgestellt werden. Auch in Schärding und Völkermarkt gab es wenig Differenzen (1 %). Lediglich 2 % Unterschied verzeichneten die Bezirke Floridsdorf, Hernals, Murau und Melk.

Der Wiener Speckgürtel im Überblick

Ein Blick auf das Wiener Umland zeigt: Die Differenz zwischen Angebots- und Kaufpreis schien rund um die Bundeshauptstadt besonders groß zu sein. Das zeigte sich z. B. in Mödling. Hier mussten Verkäufer auf durchschnittlich ein Drittel ihres ursprünglichen Angebotspreises verzichten. Aber auch in Baden, Korneuburg und Tulln lag die Differenz um die 25 %.

Mögliche Treiber der Preisschere

Die möglichen Ursachen für die Unterschiede zwischen Angebotspreisen und Kaufpreisen sind vielfältig und variieren naturgemäß von Fall zu Fall: Hohen Abweichungen können beispielsweise über eine überdurchschnittlich große Anzahl teurer Objekte begründet werden, die aber nur selten auch tatsächlich verkauft wurden. Sollten diese kostspieligen Immobilien ohne Verkaufserfolg wieder vom Markt genommen, oder der Verkauf zu einem niedrigeren Preis realisiert werden, öffnet dies die Schere. Hintergrund: In manchen Fällen liegen bezüglich Bewertung und Lage objektiv zu hohe Preisvorstellungen seitens der Abgeber vor. Oftmals stehen aber auch (beispielsweise im Hochpreissegment) durchaus realistische Preisvorstellungen einer zu kleinen, potenziellen Käufergruppe gegenüber.

Methodik

Für die Auswertung wurden Angebotspreise für ganz Österreich über zwölf Monate hinweg mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen laut Kaufverträgen im Grundbuch verglichen. Dazu wurden rund 100.000 Inserate von willhaben herangezogen, die im Betrachtungszeitraum Jänner 2019 bis Dezember 2019 online waren. Diese Rohdaten wurden um Dubletten bereinigt, mit Immobilienexperten realistische Bandbreiten für die Objekteigenschaften definiert und Ausreißer mit statistisch-mathematischen Methoden eliminiert. Alle entsprechenden Transaktionen wurden aus dem Grundbuch erhoben und in einer Datenbank erfasst. Die Datenbereinigung erfolgte nach den gleichen Maßstäben wie bei den Angebotsdaten. Außergewöhnliche Ergebnisse im bezirksweiten Durchschnitt wurden einer neuerlichen inhaltlichen Qualitätskontrolle unterzogen und für den Bezirk atypische Werte ausgeschlossen. [APA-OTS]

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